京华租房轶闻录


本文转自微信公众号: 央行观察


真相之所以难以被接受是因为谎言听起来更美好。


——达·芬奇密码



从南二环内到北五环外,小斐在与房租上涨曲线赛跑。


原本他不必如此。


出身于神州大地上早先星罗棋布的小私营企业主家庭,小斐曾经有着优渥的成长环境,远赴澳洲留学并作为“接班人”培养。然而,由于在产业升级的激烈竞争中败下阵来,家里工厂一夕停产,小斐也只得坐上进京的高铁,惶惶然在这座超大城市里寻找未来。


然而他来晚了。


2017年7月,市场消化完“317新政”前最后一波购房需求,悄然拉开了租房上行的序幕。如同那个世人皆知的比喻,小斐只是在房租逐月、逐地“温和”增长下认怂,一路向北,直到北五环。


一、“自然”的增长


来北京之前,书本告诉小斐国家的中心是天安门。


来北京之后,现实告诉小斐宇宙的中心是北五环


虽然屡被网络神曲和段子抹黑刷屏,然而,自西二旗迄望京东,代表着过去数年国家最夺目经济成就的互联网产业带就在北五环悄然成形,周边的房价也令人目瞪口呆地实现了早年间“北五环十万见”的预言。


这一切已经与小斐没有关系,即使如他的家庭,也很难掏出几百万来供他买一套房子,不仅是钱的事儿,观念上也接受不了。


但这一切还与小斐有关,因为他还要租房住,替买过房的人还债买单。


当然享受不起真正十万一平的“豪宅”,小斐选择了被称作“亚洲最大社区”的天通苑落脚,那时那地一如既往地低调与寻常,任谁也无法猜到日后的租房市场舆论波澜竟从这里刮起。


为了省心,也为了居住体验,90后的小斐没有经历他前辈们千夫所指的黑中介、二房东,而是直接住进了某大牌中介自营的租房项目,过程很顺利、中介很专业、房东人也很nice,就是房东临别前的那句话让他别扭:


“我这是变相补贴你住房哦”。



房东说,这是一套500万的房子,500万搁银行买“保本”理财,最低也是年化4%也就是一年20万的收入,相当于每月1.6万左右,“而这房总共只收你们6千,我是一月补贴你们1万”。


小斐愕然。虽然干的就是会计师,也知道这套算术表面上没有问题,但还是不能认同房东的这个说法——“去年还4000呢,涨价还有理了”,另一屋的小言也忍不住嘟囔。然而市场是残酷的,在经历过2016年—2017年房价的快速上涨后,这座城市原本就很低的租售比更是滑落到了不足2% (可以比照日本约6%) ,房价上涨时固然不用太顾及租金回报,但房价稳定后逐渐修复租售比却既是被经验证实了的客观规律,也是房东们不得不做出的“理性”抉择。


在这一轮房价上涨带来的纸面财富膨胀背后,是家庭部门杠杆率的真实上涨。根据人民大学宏观研究团队此前发布的报告,以家庭债务/家庭可支配收入这个口径测算,中国家庭部门的杠杆率甚至高达110.9%,超过了美国的108.1%。更不用说税收—社保征收的增加,通胀—物价的上涨,这些终究要传递到链条底层如小斐、小言他们承受。


雪上加霜的是畸形是市场结构。 虽然总体上租房市场并不存在垄断,然而在各个细分市场,不同于一般的商品、服务,租房由于周边产业、生活设施分布以及人的居住习惯等刚性条件,很容易形成局部垄断。以小斐居住的天通苑为例,北边是准备拆迁的城中村,东边是尚未开发的保留地,南边是无法企及的“豪宅”区,西边是难兄难弟的回龙观。处在北五环互联网产业带的中心,相对廉价的租房供应是各厂码农及码农服务者们无法拒绝的。在这里,即使怀疑中介在各种提价,小斐们也只有默默承受,帝都虽大,再往外可就是六环了。


二、资本的狂舞


对比起高房租,天通苑的居住环境着实不能让小斐满意。比如这一下地铁就能清晰看见的“锈带”——由大量横七竖八以各种奇诡姿态摆放的共享单车无缝拼接成的锈带。


这是上一次“共享经济”资本盛宴所遗留下杯盘狼藉的痕迹。在那个流动性充盈的时代,资本意气风发地横冲直撞,寻找着一切能够带来“想象力”的场景。据说是代表了信息技术最前沿的应用,也契合了人类大同的社会理想,各种门类的共享XX、互联网+一时席卷神州,并曾以国家名片“享誉”世界。然而繁华背后,其运行逻辑依然无法跳脱一百多年前《资本论》中的辛辣嘲讽,而且加重了经济运行乃至社会治理的成本。


而今,这只手又指向了租房市场, 一方面,无论经济环境好坏,衣食住行始终是人的刚需,而与其它三者比较,住的分量无疑更重, 对国人来说,孟老夫子“有恒产者有恒心”的古训已成为整个民族的心理印记。另外与购房相比,租房成本、门槛都更低,而唯其“低”,所以也更是不得不满足的需求。


另一方面,租房同样是一个朝气蓬勃、更有想象空间的市场:从之前的国际经验看,它不但代表了后工业时代消费发展的一个主流趋向——在这里,物流、家装、家具、物业服务甚至更周边的餐饮、娱乐、教育、交通等商业生态都可以逐渐发育起来。以此为基础,通过各个场景大数据的积累,甚至还可以成为资本角逐未来的胜负手。


当然,这步棋资本看到了,所以他期望复制之前屡试不爽的“成就”与辉煌;社会也看到了,所以才有了这次舆论上的恐慌和反击。


不过, 社会看到和想象的,是资本的“嚣张”和进击,不曾察觉的,是资本的“暴走”和恐慌。 请不要以为后者就意味着软弱,须知,恒星走下坡路的“红巨星”阶段可以迸发出较之以往更强的毁灭性力量。如果不加预防,之前的发生在其他场景的互联网商业叙事不但会在此重现,而且会以更加迅疾、更加狂暴的形式重现。


在来京的这一年时间里,小斐一直比较闲,而在上月,一直严以律己更严已律人的Boss竟然破天荒地休了年假,据说是远赴藏区支教,兼以“洗涤灵魂”。虽然不太清楚明明北京就以数以万计的打工子弟嗷嗷待“教”,也不了解人口和氧气一样稀薄的高原如何净化人生,但小斐对此无暇顾及太多,繁忙固然有压力,清闲更加是焦虑。项目越来越少,他对自己的未来不禁更加怅惘。


小斐感觉到的项目变少,背后其实是新周期下资本的收缩。虽然坊间一直在传各种“放水”的版本,但是定向的灌溉难以缓解整体的紧张。加之债务违约上升、优质资产难寻,不难想象资本一旦可以在租房市场找到坚实的立足之地,将会以怎么样的执着和慧黠最大化自己的收益—— 按照风险投资的要求,不但要收回本项目的投入,还要覆盖其他项目的损失。也无怪乎“培育长租市场稳定住房需求”这样好好的一部经会被念歪。


三、政策的无奈


播下的是龙种,收获的是跳蚤。


看到资本如此兴风作浪,政府想必五味杂陈。是啊,本来想让长租市场来做“定海神针”,却不想竟是“哪吒闹海”。不过,冷静下来分析, 一方面,市场发育有其过程和自然规律 ,在市场开拓早期,特别是没有规范指导的情况下,得到资本支持的中介机构在需求端发力收房必然会打破供需平衡引发价格上涨,而与股市类似,当庄家拉抬价格时,作为散户的个人也必然随行就市形成“共振”。 另一方面,市场就是市场,不可能完全替代政府去做福利事业, 不管是从眼前平衡市场需求的角度,亦或从长远丰富住房市场生态的规划,都需要政府“有形之手”真正发挥作用,增加公共产品供给。


对此,小斐当然是翘首以盼。不过,他又不敢过多奢望,在寸土寸金的帝都,能够享受住房福利谈何容易。小斐不太懂保障性租房是怎样的建设规划和周期,但他知道门槛一定不低。现在他最期盼的,其实是能安安稳稳地在现在居所住下去,和中介的谈话让他有了危机感——在这座城市面貌日益整洁有序的背后,是越来越多地城中村、群租房被清理,于是有了越来越多的人来门店问东问西,不想就此离去的人们都有着朴实的愿望:哪怕再贵也要坚持下去,还是大城市好挣钱。


更何况,正规租赁住所带给人们的除了稳定、安全的家,更有居住在这个城市的尊严和本该享受的社会公共福利。



是的,当日后人们回首这个国家社会发展史时,租售同权无疑将是浓墨重彩的一笔。 作为政策,它既弥补了民生保障的短板,又可能釜底抽薪地解决房价持续上涨的痼疾,当通过租房就可以正常上学、就医时,很大的购房需求就被消解了。


然而问题在于节奏。


政策先于供给,甚至有可能结构性地长期先于供给,“租到就是赚到”,再叠加限购门槛上升、房产税征收预期等因素,租房在被市场快速认可接受并被转化为需要货币支持 (支付租金作为对价) 的权益,当没有足够数量的供给对冲时,租金上涨将是持久的冲动。


四、结构的桎梏


这就涉及租房、住房乃至整个城市社会福利的根本瓶颈——发展空间。


如果说,只是房东、中介个人问题,这个好解决,毕竟我们有法可依。


如果说,只是资本搅乱市场,这个也好解决,只要控制住资金流入的渠道、严格审查用途。


如果说,只是政策有待完善,这个不难解决,我们有党的正确领导、有足够专业、高效的政策制定执行队伍。


难就难在这是涉及经济社会发展的结构问题。


我们知道,自现代工业文明兴起带来全球分工也就是“全球化”后,在空间分布上一直是一种“半吊子”状态。起先是在海港和沿海若干城市,当铁路和空港兴起后也只是渐次扩展到少数枢纽城市。令人绝望的是,被寄予打破地域桎梏的互联网经济的发展非但没有逆转这一趋势,反而更加强化了少数中心节点的地位。关于这些,观察我国一二线城市近年兴衰即可了解。


可问题是我国是一个地域近千万、人口十四亿的超大型国家,不是城邦联合体。经济发展成果和社会福利供给向少数城市的聚集既与我们社会主义的建国理想不符,又影响社会稳定,还从根本上制约经济发展。


就这些城市里面人来说,以城中村、群租房等为代表的一切实际上长期构成一种隐形福利,当这种廉价服务生成机制被打掉后,居住成本陡然升高的他们更加拥挤不堪、更加压力山大。 城里人想要和正在逃离,外面人居然还想进来。


就这些城市的管理者来说,却又是“螺蛳壳里做道场”,现代化城市管理的精细要求遭遇历史上积重难返的种种“欠债”,原来在经济快速成长阶段尚可协调的维护稳定—发展经济—保障民生也越来越成为“不可能三角”,管理者纵然神通广大,面对各种“既......又......”的目标也是左支右绌、捉襟见肘。


于是就有了各种规划、各种新区,给全社会以希望,给年轻人以光亮。


立秋前后,阵雨纷纷,一茬又一茬,终是浇灭了酷夏的高温。天通苑太平庄中二街两侧的大排档也日益熙熙攘攘,这一天晚上,小斐他们合租的几个室友出来聚餐,山南海北一通胡侃之后,却又无不对房租唉声叹气。这时的新闻里忽然传出了雄安新区规划解读的振奋声音,小言突然发现,周围的噪杂归于沉寂,大家都被播报中展示的城市环境、产业前景和民生保障等所吸引。末了,一句话从耳畔响起:


“要不,我们也去试试”?


本文转自微信公众号: 央行观察


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